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《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》
網絡轉摘      [2014-7-20]

《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》已經市政府五屆九十八次常務會議審議通過,現予發布,自201411日起施行。

第一章     

  第一條  為貫徹實施《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》),結合本市實際,制定本規定。

  第二條  市住房和建設部門是本市物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門),履行下列物業管理監督管理工作職責:

  (一)組織實施《條例》以及其他關于物業管理的法律、法規、規章,執行物業管理的有關規定;

  (二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

  (三)指導、協調區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

  (四)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

  (五)統一監督管理全市物業專項維修資金;

  (六)指導、監督和管理全市物業管理招投標活動;

  (七)建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度;

  (八)依法處理物業管理重大信訪事項;

  (九)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

  第三條  區主管部門接受市主管部門的業務指導,履行轄區內下列物業管理監督管理工作職責:

  (一)指導街道辦事處履行物業管理監管職責;

  (二)確認未能依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形,責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散;

  (三)撤銷違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定,撤銷管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平的內容,決定管理規約中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效;

  (四)會同街道辦事處處理物業管理區域劃分的爭議;

  (五)指導、監督和管理物業管理招投標活動;

  (六)辦理物業管理區域、業主委員會及其委員、物業服務合同、物業管理招投標、管理規約、業主大會議事規則、業主大會和業主委員會印章、行業協會制裁、安全防范應急預案等備案事項;

  (七)批準協議選聘前期物業服務企業的申請;

  (八)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

  (九)依法處理物業管理信訪事項;

  (十)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

  區主管部門可以根據管理實際,委托街道辦事處以區主管部門的名義辦理前款第(六)項規定的備案事項和第(八)項規定的行政處罰,但業主委員會成立和行業協會制裁的備案除外。

  第四條  街道辦事處在區主管部門指導下,負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,具體負責下列物業管理監督管理工作職責:

  (一)負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組,指導籌備組開展籌備工作,依照本規定墊付籌備費用;

  (二)對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被區主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形,組織召集業主大會會議;

  (三)對業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,負責指定1名委員召集和主持業主委員會會議;

  (四)調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定,責令限期改正或者報區主管部門予以撤銷;

  (五)業主委員會未依法完成換屆選舉的,監督業主委員會組織換屆選舉,或者組織換屆選舉;

  (六)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、資料;

  (七)組織召開街道物業管理聯席會議;

  (八)依法處理物業管理信訪事項;

  (九)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

  街道辦事處應當明確機構、人員和工作經費,依法貫徹落實其物業管理監管職責。

  社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區工作站辦理物業管理相關事務,但受區主管部門委托的事項不得轉委托。

  第五條  規劃國土、城管、公安、環境保護、市場監管、民政等部門,按照各自職責對轄區內物業管理活動依法進行監督管理。

  市房地產權登記機構應當為主管部門、街道辦事處核實業主身份信息提供必要的協助。

  第六條  各區政府應當會同市主管部門創新扶持政策,在老舊住宅區和原農村城市化社區推行社會化、專業化、市場化的物業服務。

  原農村城市化社區可以在各區政府統籌協調、原農村集體經濟組織繼受單位具體組織下,參照《條例》、本規定及相關規定,成立物業管理自治機構。物業管理自治機構限于自行組織提供物業服務,或者決定購買物業服務并處理與物業服務企業履行合同的相關問題。

  原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法,由區政府另行制定。

  第七條  建立物業管理人民調解制度,調解處理物業管理糾紛,促進社會建設和社區和諧。

  業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約,對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止,對物業管理糾紛進行調解。

  第八條  市主管部門應當建立市物業管理信用信息庫,完善不良行為警示制度,對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會委員和候補委員及執行秘書、承擔機電設備維修養護或者清潔衛生等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。

  市物業管理協會應當建立物業服務企業和物業服務從業人員的表彰與懲戒制度。市物業管理協會有關物業服務企業及物業服務從業人員的誠信檔案應當與市物業管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。

  第九條  倡導綠色物業管理,鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用,促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

  業主大會應當在管理規約中倡導業主、承租人等物業使用人樹立和培養資源節約與環境保護的思想觀念和行為習慣,明確實行生活垃圾分類。

  第十條  提倡物業服務企業參與養老事業,鼓勵業主大會、物業服務企業利用物業管理區域公共部位開辦日間養老照料中心,探索推行居家養老與社區服務相結合等有利于養老服務業發展、健全養老服務體系的物業服務新模式。相關具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規劃國土部門另行制訂,報市政府批準后實施。 

第二章  物業管理聯席會議

  第十一條  根據《條例》第七條的規定,建立市、區、街道三級物業管理聯席會議制度。

  第十二條  市物業管理聯席會議由市主管部門負責召集,由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護等部門作為成員單位,依據《條例》、本規定及有關規定對全市物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。

  區物業管理聯席會議由區政府確定成員單位,由區主管部門負責召集,協調處理轄區內物業管理重大問題。

  第十三條  街道辦事處應當根據物業管理工作實際,組織轄區城管、規劃土地監察、公安、安監、維穩、信訪、環境保護、社區工作站等部門、機構召開物業管理聯席會議,協調處理轄區內下列物業管理問題:

  (一)業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

  (二)新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的;

  (三)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形的。

  街道辦事處組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導,也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

  第十四條  經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項,與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的,依法追究行政責任。

  經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為,物業服務企業、業主委員會應當履行,但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的,作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

  物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

第三章  業主、業主大會和業主委員會

  第十五條  下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務:

  (一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

  (二)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

  (三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

  (四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

  (五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

  (六)其他符合法律、法規規定的人。

  符合前款規定的主體,應當提供合法、有效的證明文件。

  第十六條  物業管理區域內業主不足10人的,經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責,業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處和區主管部門。

  第十七條  籌備組或者組織選舉的業主委員會應當將業主委員會委員、候補委員及執行秘書的候選人相關信息,于選舉前15日在所在物業管理區域進行公示,公示期不應少于30日。

  業主大會會議的議題為選舉或者罷免業主委員會委員的,社區工作站收到列席業主大會會議書面邀請通知后,應當在業主大會會議召開3日前將列席業主大會會議的人員名單和聯系方式書面告知業主委員會。

  第十八條  業主根據《條例》第十一條第一款第(一)項規定提議召集業主大會臨時會議的,應當提供業主簽名的書面提議資料和提議業主的有效聯系方式。

  業主委員會應當在收到提議資料后15日內,按照提議資料記載的有效聯系方式、業主委員會記錄的業主聯系方式,核實提議的業主人數是否達到業主總人數20%以上(含本數,下同)。業主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統核實業主有關信息。業主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的,由街道辦事處予以核實。

  經核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定的,業主委員會應當自核實完成之日起5日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定、業主仍認為需要的,業主應當重新按照本條第一款規定,提供業主簽名的書面提議材料和提議業主的有效聯系方式,提議召集業主大會臨時會議。

  業主大會對物業管理事項已作出決定的,業主委員會在一年內可以不再就同一物業管理事項組織召集業主大會臨時會議;但人民法院、區主管部門依法撤銷業主大會決定的除外。

  第十九條  業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的,由物業所在地街道辦事處負責調查。

  經街道辦事處調查核實,業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的,街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的,街道辦事處應當提請物業所在地區主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。

  第二十條  《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規定的抄送業主,可以采用以下方式之一:

  (一)信函;

  (二)電子郵件;

  (三)手機短信。

  業主聯系方式以入住時登記的方式為準;業主未入住的,以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的,應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

  業主委員會或者業主大會召集人按照本條第一款規定方式、以本條第二款確定的聯系方式向業主發送相關信息后,即完成抄送。

  第二十一條  《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規定第二十七條、第二十八條、第三十三條規定的公告公布,物業服務企業或者業主委員會應當采取在物業管理區域內的樓(棟)或者單元張貼的形式進行,同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充:

  (一)在物業項目服務場所、業主委員會辦公場所張貼;

  (二)在物業管理區域的主要出入口張貼;

  (三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

  第二十二條  業主大會會議表決應當通過市主管部門建立的電子投票系統進行,但業主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規則由市主管部門另行制定。

  除業主委員會選舉之外的其他業主大會表決事項,投票截止后,業主大會會議與會業主所持有的投票權未超過本物業管理區域內投票權半數,且與會業主人數未超過全體業主人數半數的,可延長業主投票時限,但最長不得超過3個月。業主大會議事規則規定的業主投票延長時限低于3個月的,從其規定。

  根據前款規定延長的投票期限屆滿仍無法達到表決條件的,業主大會終止該事項表決。終止表決的事項,自終止之日起1年內不得重新作為業主大會議題提出,但經業主委員會全體委員三分之二以上多數同意的除外。

  第二十三條  《條例》第十四條第三款規定的業主所擁有物業的建筑面積,按照房地產權利證書記載的面積計算;尚未登記的,按照竣工測繪的面積計算;尚未竣工測繪的,按房屋買賣合同記載的面積計算。

  物業管理區域內全體業主的總投票權數,按照單個業主投票權數的統計總和計算。

  《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規定的物業總建筑面積,是指該物業房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。

  第二十四條  業主人數和總人數按照下列方法認定:

  (一)業主人數,按照物業獨立產權單位的業主數量計算,一個獨立產權單位按一人計算。但物業獨立產權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個以上物業獨立產權單位的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第二十五條  符合《條例》第十九條規定的業主大會成立條件的物業管理區域,其建設單位或者物業服務企業在書面告知物業所在地街道辦事處時,應當提供以下材料:

  (一)物業管理區域劃分備案回執;

  (二)業主名冊、聯系方式等資料;

  (三)建筑規劃總平面圖。

  第二十六條  物業管理區域籌備召開首次業主大會時,建設單位或者物業服務企業應當予以配合,不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。

  籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的,由籌備組組長在街道辦事處的指導下作出決定。

  籌備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的,街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

  籌備組工作所需經費,由物業服務企業在物業服務費中列支。沒有實施物業管理的,由業主自行籌集;確實無法籌集的,由物業所在地街道辦事處先行墊付,墊付費用在該區域實施物業管理后3個月內由物業服務企業在物業服務費中列支。物業服務企業拒不支付的,街道辦事處依法予以追償。

  第二十七條  業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素,決定從物業服務費或者其他合法資金來源中提取業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的標準。

  業主委員會應當將業主大會和業主委員會活動經費、業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的使用情況,每年至少向全體業主公布一次;物業服務企業可以將從物業服務費中提取的該項費用納入物業服務成本或者物業服務支出。

  第二十八條  業主委員會委員是業主自治的公益性崗位,鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。有條件的物業管理區域,業主大會可以根據業主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼,每月津貼總額不得超過本市最低工資標準。

  業主委員會委員、候補委員、執行秘書不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益,不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。

  物業服務企業應當將業主委員會委員、候補委員、執行秘書繳納物業服務費、水電氣費、停車費、物業專項維修資金等繳費情況,每年向全體業主公布一次。

  第二十九條  業主委員會成員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以聯名推薦12名候選人,但同一業主只能聯名推薦一次。

  籌備組根據預定委員、候補委員人數確定候選人總人數,并對候選人資格審查確認后,對委員和候補委員按照規定程序一并組織選舉,根據得票順序依次選出業主委員會委員和候補委員。

  業主委員會成員實行差額選舉,差額比例不得低于20%,且不得高于50%

  委員、候補委員候選人推薦人數超過預定委員、候補委員人數50%的,由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規定人數的候選人。

  第三十條  委員、候補委員得票順序,按照所得投票權數占與會業主總投票權數的比例與所得投票人數占與會業主人數的比例之和的大小確定;兩者之和相等的,所得投票權數較多者排名靠前。

  委員、候補委員當選應當經與會業主所持投票權二分之一以上且與會業主人數二分之一以上多數同意。

  委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的,可以重新選舉,也可以補選,具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

  業主委員會換屆選舉參照本條相關規定,但業主大會對委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的具體處理方式作出決議的,按決議執行。

  第三十一條  業主委員會成立后,應當通過社區工作站向區主管部門提交備案申請。

  社區工作站應當在3個工作日內對業主委員會書面總結的業主大會成立情況進行核查,街道辦事處應當在2個工作日內進行復核并簽署意見,并將備案申請及資料轉報區主管部門備案。

  區主管部門的備案回執由社區工作站轉交業主委員會。

  業主委員會的變更備案,按照《條例》第二十八條第三款規定,直接向區主管部門辦理。

  第三十二條  經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意,業主大會可以決定延長業主委員會及委員、候補委員的任期,但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業主委員會應當在業主大會作出延長任期的決定后10日內向區主管部門備案。

  業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時,應當提供區主管部門備案回執。公安機關準予刻制的,應當在業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

  業主委員會應當根據《條例》第四十九條第三款的規定,制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。尚未制定管理規定的,業主委員會主任對印章和檔案負有保管和依法、正當使用的責任。

  第三十三條  業主委員會委員、候補委員職務終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他業主大會的財物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、社區工作站應當將其拒不移交的行為予以公告,并可以請求轄區公安機關協助移交;拒不移交的行為給業主造成損失的,業主可以依法追究其法律責任。

  業主委員會委員缺員,全體候補委員遞補為委員后,仍缺員超過40%但未超過50%的,應當召開業主大會會議增補;缺員超過50%的,參照《條例》第三十八條規定,由區主管部門解散該業主委員會,并通知街道辦事處組織召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

  第三十四條  根據《條例》第四十一條第二款,業主委員會任期屆滿前6個月,業主委員會應當組織換屆選舉,并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。

  根據《條例》第四十一條第三款,業主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的,由物業所在地街道辦事處根據實際情況,按照下列規定處理:

  (一)街道辦事處確認前期選舉工作合法的,由街道辦事處組織、業主委員會協助繼續完成換屆選舉,經街道辦事處同意也可以由業主委員會在街道辦事處的監督下繼續完成換屆選舉;

  (二)前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項,由街道辦事處組織、業主委員會協助,重新舉行換屆選舉。

  業主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的,物業所在地街道辦事處應當代管相關檔案資料,并參照首次業主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業主委員會,籌備組成員的組成由街道辦事處確定;但經確認前期選舉工作合法的,街道辦事處可以在前期選舉工作基礎上繼續完成換屆選舉。

  第三十五條  業主代表作為籌備組成員的,應當符合《條例》第二十三條規定的業主委員會委員、候補委員候選人條件。

  第三十六條  居民委員會代行業主大會職責的,可以參照《條例》第十七條的表決規則,由居民委員會委員投票決定。社區居委會代行業主大會和業主委員會職責的,其代行時限可至該物業管理區域的業主委員會選舉產生之日止。

第四章  建設單位、物業服務企業及物業服務

  第三十七條  新建物業出售前,建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書,并在街道辦事處登記后向區主管部門備案。已經實施物業管理的區域由物業服務企業在街道辦事處登記后向區主管部門備案。

  建設單位或者物業服務企業應當向區主管部門提供以下備案材料:

  (一)物業建設宗地紅線圖;

  (二)建筑規劃總平面圖;

  (三)規劃國土部門出具的物業項目命名審批文件。

  區主管部門對違反《條例》第六十五條規定的物業管理區域劃分原則和方法的,應當書面通知建設單位或者物業服務企業,并限期改正,重新辦理備案。

  第三十八條  原有物業管理區域具有兩個以上物業建設宗地紅線圖,或者已分割成兩個以上相對封閉區域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下,經區主管部門和物業所在地街道辦事處確認,可以劃分為多個獨立的物業管理區域。

  業主大會成立之后,在調整物業管理區域或者合并、分立物業管理區域之前,應當由業主大會依照《條例》第十七條的規定作出決定。

  第三十九條  200811日之前取得建設工程規劃許可證的物業項目,建設單位應當按照《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》的規定配置和移交物業服務用房。

  第四十條  建設單位應當將前期物業服務合同、物業管理區域劃分建議書及備案回執、屬于全體業主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示,并將其作為房屋買賣合同的附件。

  第四十一條  異地物業服務企業首次在本市承接物業項目的,應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。

  異地物業服務企業在本規定實施之前已承接本市物業項目的,應當自本規定實施之日起30日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。

  第四十二條  未經供水、供電、供氣等公用事業單位、業主或者司法、行政授權,物業服務企業不得對物業相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣,但水管破裂、火災等對業主或者公共財產造成重大損失的緊急情形除外。

  第四十三條  物業服務企業應當按照下列規定落實安全生產責任:

  (一)建立健全安全管理責任制;

  (二)制定安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有關安全管理制度;

  (三)保障安全措施、安全宣傳、安全培訓、安全隱患整改等所需經費的投入;

  (四)定期開展安全隱患排查并及時發現、消除安全隱患;

  (五)制定安全事故應急救援預案;

  (六)及時如實報告安全事故;

  (七)其他依法應當履行的安全生產責任。

  第四十四條  物業服務企業和業主委員會在簽訂物業服務合同時,應當就物業管理區域內實行垃圾減量分類處理、城市生活垃圾和建筑廢棄物等進行減量分類投放和收集事項進行約定。

  物業服務合同還應當明確約定,物業服務企業須事先征得業主委員會的書面同意后方可代為對物業范圍內園林綠化進行調整,并依法辦理相應行政審批手續;業主大會議事規則、管理規約明確須經業主大會表決的,業主委員會書面同意前應當經業主大會表決通過。

  第四十五條  物業服務企業和業主委員會在簽訂物業服務合同時,應當就物業服務費、物業專項維修資金使用的審計機構選擇、審計頻率等審計相關事項進行約定。

  第四十六條  物業服務企業決定在物業服務合同期滿后退出的,應當在物業服務合同期限屆滿3個月前,書面告知業主委員會并書面報告區主管部門。

  物業服務合同未到期,物業服務企業要求提前退出的,物業服務企業應當與業主委員會協商處理物業服務合同終止事宜,并書面報告區主管部門。

  對沒有成立業主委員會的,物業服務企業應當以書面形式報告區主管部門。區主管部門應當將物業服務合同備案情況、企業退出等情況及時通報物業所在街道辦事處。

  第四十七條  有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出:

  (一)物業服務合同依法、依約解除;

  (二)經人民法院判決或者仲裁機構裁定物業服務企業應當退出的;

  (三)物業服務企業資質被依法吊銷,且重新申請核定資質未獲批準的;

  (四)依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

  第四十八條  物業服務企業應當與新物業服務企業完成交接工作后方可退出物業管理區域;尚未選聘新物業服務企業的,由業主委員會在街道辦事處的指導下決定是否由原物業服務企業服務至新物業服務企業選聘。

  物業服務企業退出后,物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。

  物業服務企業被區主管部門責令限期退出逾期仍不退出的,除由區主管部門依照《條例》規定予以處理外,對物業服務企業及其主要負責人和直接責任人,由市物業管理協會給予公開譴責的制裁;因物業服務企業拒不退出導致業主損失的,依法承擔民事賠償責任。

  第四十九條  區主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則,選取物業服務企業建立應急服務企業預選庫。有下列情況之一的,可以由街道辦事處組織,以抽簽形式在應急服務企業預選庫中選取一家物業服務企業提供服務:

  (一)合同期未滿,物業服務企業突然退出,出現管理真空的;

  (二)合同期滿后,物業服務企業退出,還未成立業主委員會的;

  (三)原物業服務企業退出后,業主委員會同意選用應急服務企業的。

  應急物業服務合同具體期限由街道辦事處和物業服務企業約定,最長至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。物業服務內容、標準和收費參照原物業服務企業執行。

第五章  物業使用與維護

  第五十條  物業管理區域內發生下列突發公共事件之一的,物業服務企業應當立即向物業所在地街道辦事處及區政府相應的主管部門報告:

  (一)自然災害,主要包括水患災害、氣象災害、地震災害、地質災害、海洋災害、生物災害等;

  (二)事故災難,主要包括安全事故、環境污染和生態破壞事故等;

  (三)突發公共衛生事件,主要包括傳染病疫情、動植物疫情、食品安全與職業危害事件等;

  (四)突發社會安全事件,主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、突發涉外事件等。

  第五十一條  物業管理區域內,任何單位和個人不得從事下列行為:

  (一)擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途;

  (二)違法搭建建(構)筑物、擅自占用或者改建物業共用部位;

  (三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地;

  (四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

  (五)破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道,破壞消防安全標志,未經相關部門批準擅自改變消防通道;

  (六)未經相關部門批準擅自改變影響建筑結構安全的部位;

  (七)擅自拆除人民防空工程及人防通訊、警報設施;

  (八)破壞公共環境保護設施或者造成環境污染的其他行為。

  第五十二條  物業管理區域內發生本規定第五十一條規定行為時,物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約予以勸阻、制止,并及時報告街道辦事處或者區政府相關主管部門。相關主管部門查證屬實的,應當根據有關舉報獎勵的規定,給予獎勵。

  業主大會、業主委員會應當委托物業服務企業履行物業管理區域內的平戰結合人民防空工程及人防通訊、警報設施日常維護管理責任,并為人防通訊、警報設施的安裝提供便利。

  第五十三條  在物業管理區域內停放車輛,不得占用消防通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

  經規劃國土、公安消防等主管部門批準,利用物業共有部分設置機動車停放位的,其車位設置、管理等事項由業主大會決定。業主對機動車輛有保管要求的,可以與物業服務企業另行約定。

  第五十四條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環衛等單位應當按下列規定向最終用戶收取有關費用:

  (一)業主自用的向業主收取;

  (二)物業服務企業自用的向物業服務企業收取;

  (三)部分業主共同使用的,由相關業主分攤;

  (四)全體業主共同使用的,由全體業主分攤。

  上述單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供服務。

  物業服務企業接受委托代收有關費用的,可以根據雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用,不得向業主收取手續費。

  第五十五條  業主大會決定不將物業管理區域內日常收取的專項維修資金移交市物業專項維修資金管理機構統一管理的,該物業管理區域內日常收取的專項維修資金由業主大會自行依法管理。

  物業管理區域由一個獨立產權單位申請變更為兩個以上獨立產權單位的,應當依法設立物業專項維修資金。未及時設立的,市房地產權登記機構不予辦理該物業管理區域的相關產權登記手續。

  第五十六條  物業維修工程竣工結算金額超過10萬元的,在到區物業專項維修資金管理機構辦理備案手續前,其結算報告須經具有造價咨詢等相應資格的第三方機構予以審核。

  市物業專項維修資金管理機構按審核確認的金額辦理撥付手續。

  第五十七條  業主與物業的承租人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業專項維修資金等費用的,不免除業主履行交納物業專項維修資金的法定義務。

  業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準、日常收取的專項維修資金交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內,將物業轉讓或者出租情況告知物業服務企業。

  第五十八條  根據《條例》第八十六條第三款規定,主管部門在代管的物業專項維修資金的增值收益中提取管理費的比例為10%。  

第六章  物業管理招標投標

  第五十九條  物業管理招標投標活動,應當遵守《中華人民共和國招標投標法》和有關法律、法規、規章的規定,并依法接受市、區主管部門的監督管理。

  深圳市建設工程交易服務中心(以下簡稱交易中心)是全市物業管理招投標的統一交易場所,為招標人和投標人提供必要的技術、法律咨詢服務。

  由財政性資金支付物業服務費的物業管理招投標活動,按照政府采購的有關規定執行。

  第六十條  建設單位選聘物業服務企業提供前期物業服務的,應當進入交易中心進行招投標。

  提倡業主大會進入交易中心進行物業管理招投標活動。業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業的,業主大會應當授權業主委員會負責開展各項具體工作。業主大會可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

  第六十一條  建設單位進行前期物業管理招標時,應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前填寫物業管理招標備案表報區主管部門備案。

  第六十二條  業主大會選聘物業服務企業的,以下事項由業主大會依法決定:

  (一)是否通過對原物業服務企業的續聘方案;

  (二)是否通過業主委員會編制的招標文件;

  (三)是否進入交易中心進行物業管理招投標活動;

  (四)是否委托招標代理機構進行物業管理招投標活動。

  在物業管理招投標活動中,業主委員會可以依業主大會授權履行如下招標人職責:

  (一)編制招標公告、招標文件;

  (二)發布招標公告、發放招標文件;

  (三)組織招標答疑、開標和評標會議;

  (四)發出中標通知書、與中標物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (五)辦理物業服務合同備案;

  (六)法律、法規、規章規定的其他職責。

  第六十三條  招標人進入交易中心進行物業管理公開招標活動的,應當在交易中心發布招標公告。

  招標人未通過交易中心進行物業管理公開招標的,應當在深圳市物業管理協會網站發布招標公告。市物業管理協會不得收取招標公告發布費用。

  招標人采用邀請招標方式的,應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定企業發出投標邀請書。

  第六十四條  市主管部門應當制訂物業管理招標文件示范文本并通過其政府網站等途徑向社會公開發布。

  招標人可以根據物業管理招標文件示范文本,結合招標項目的特點和需要編制招標文件。

  第六十五條  招標過程中發生的交易服務費、招標代理費由招標人支付,但招標成功后依據招標文件的約定由中標人或者投標人承擔的除外。

  招標人應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將評標、定標情況向區主管部門備案,招標, 人可以委托物業服務企業在其辦理物業, 服務合同備, 案時代為辦理本備案事項。,

  第六十六條  物業管理招投標實行評標委員會評標定性評審和招標人自主定標的制度。

  招標人根據招標項目實際情況選擇下列方法定標:

  (一)票決定標法,定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過投票表決方式確定中標人;

  (二)抽簽定標法,定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過隨機抽簽方式確定中標人。

  第六十七條  定標委員會由招標人負責組建,由7名以上單數成員組成,在定標當日由招標人從2倍以上備選人員名單中隨機抽取確定。

  招標人為業主大會的,定標委員會成員由業主委員會委員和業主代表組成。招標人為建設單位的,定標委員會成員由招標人自行確定。

  與投標人有利害關系的人員不得進入評標委員會。

第七章  法律責任

  第六十八條  主管部門、街道辦事處、社區工作站、相關行政管理部門及其工作人員在物業管理行政監管中不履行職責或者不正確履行職責的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理;造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第六十九條  業主委員會違反本規定第二十七條第二款規定,未按規定將相關費用的使用情況公布的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對應當負責的業主委員會委員處以3000元罰款。

  第七十條  業主委員會委員、候補委員、執行秘書違反本規定,按下列規定處理:

  (一)違反第二十八條第二款規定,接受物業服務企業不正當利益或者采取挪用、欺騙等方式非法侵占業主共有資金的,經街道辦事處、區主管部門或者其他行政主管部門、司法機關查實的,由業主委員會依照《條例》第三十五條、第三十六條的規定處理并報市主管部門備案;市主管部門應當將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理;

  (二)違反第三十三條第一款規定,未將印章、檔案等有關資料、財物按時移交給業主委員會的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處以3000元罰款。

  第七十一條  業主違反本規定,經相關部門認定有第五十一條規定行為的,相關部門依法處理時應當書面通知市主管部門,市主管部門應當將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案;行為時已屬于業主委員會委員的由業主委員會依照《條例》第三十五條、第三十六條的規定處理并報市主管部門備案。

  第七十二條  物業服務企業違反本規定,按下列規定處理:

  (一)違反第二十八條第三款規定,未按規定將相關繳費情況公布的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處以2萬元罰款;

  (二)違反第四十二條規定,擅自停水、停電、停氣的,由區主管部門責令改正;拒不改正的,按涉及戶數計算每戶處以500元罰款;

  (三)違反第五十條規定,未履行有關報告義務的,由區主管部門處以1萬元罰款;違反本規定第五十二條規定,明知有關違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的,由市物業管理協會根據行業自律相關規定予以懲戒;

  (四)違反第二十六條第四款、第五十一條規定,除由相關部門依法處理外,對物業服務企業及其主要負責人和直接責任人,市物業管理協會可以給予警告或者業內通報批評的制裁;拒不執行相關部門的行政處罰、處理決定的,市物業管理協會可以給予公開譴責的制裁。

  第七十三條  建設單位違反本規定第六十條第一款規定,未進入交易中心進行物業管理招投標的,由區主管部門責令限期改正,處以10萬元罰款。

  建設單位違反本規定第六十一條規定,未向區主管部門辦理物業管理招標備案的,由區主管部門責令限期補辦備案手續;逾期仍未補辦的,處以3萬元罰款。

  第七十四條  物業服務企業及相關從業人員、業主委員會委員及執行秘書有違反《條例》、本規定的行為并依法承擔行政法律責任的,應當作為不良行為記錄載入信用信息檔案。

第八章     

  第七十五條  市主管部門應當在本規定實施后6個月內,依法制定物業管理招標投標程序、規則、專家管理辦法以及招標文件示范文本,依規定程序批準后公布。

  第七十六條  本規定所稱區政府,含新區管理機構;本規定所稱街道辦事處,含新區管理機構設置的辦事處;本規定所稱管理規約,含臨時管理規約。

  第七十七條  本規定自201411日起施行。

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